法改正で相続登記が義務化！相続登記の期限や新ルールを解説
相続登記とは、相続によって不動産（土地や建物）を取得した人が、その不動産を自分の名義に変更するための手続きです。
法改正によって、これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。
本コラムでは、相続登記の義務化によって「いつまでに」「何をすればよいか」を分かりやすく解説していきます。
相続登記を義務化する法改正
2024年4月から相続登記が義務化された
2021年4月に行われた法改正により、2024年4月1日から、これまで任意だった相続登記の申請が義務化されました。
不動産の相続について、今までは相続登記をしていなくても特に罰則などはありませんでした。
しかし今後は、原則として相続から3年以内に相続登記を申請すべき義務が生じることになり、これを怠った場合の罰則も定められました。
なぜ義務化された？
本来、不動産の所有者の住所・氏名は登記によって公示されていますので、登記簿を確認すれば現在の所有者が誰であるかを知ることができます。
ところが、相続などで所有者に変更があった際にその変更内容を登記せずにいると、登記簿を見ても現在の所有者が誰であるかが分からなくなってしまいます。
相続登記の義務化は、このような登記の更新漏れによって発生する「所有者不明土地」の問題を解消するために講じられた方策です。
所有者の情報を最新の状態に保つことが目的ですので、相続登記だけでなく住所変更登記も今後義務化されることが決定しています。
義務化による３つの変更点
今回の相続登記の義務化による登記制度に関する主な改正ポイントは次の３点です。
- 相続登記の義務化
相続登記の申請に、原則3年以内の期限を設ける。 - それに伴う相続人申告登記の新設
相続登記の義務を簡易に履行できる制度を新設する。 - 住所変更登記の義務化
住所変更登記の申請に、原則2年以内の期限を設ける。
以下、登記制度の変更点として上記3点について詳しく解説していきます。
相続登記の義務化とは？
法改正によって、相続登記は次のとおり申請が義務化されました。
相続登記の申請は3年以内に
不動産の所有者に相続があった場合、相続によって所有権を取得した人は、次の2つの事実を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
- 相続が開始したこと
- 相続により所有権を取得したこと
相続人ごとの具体的な事情によって、いつから3年以内となるかは変わりますが、原則として相続開始から3年以内に相続登記をする必要があるということになります。
これは、相続人が遺贈（＝遺言によって行われる贈与）によって所有権を取得したときも同様です。
相続人の話し合いがまとまらない場合は？
相続登記は、相続によって不動産を取得した人が、その不動産を自分の名義に変更するための手続きです。
誰が不動産を取得するかについて、相続人が２人以上いる場合、相続人は、全員で話し合って取得者を決めることができます（＝遺産分割協議）。
遺産分割協議がスムーズに成立すれば、その内容に従って3年以内に相続登記を済ませることができます。
しかし、相続人の話し合いがすぐにまとまらなければ、3年以内に遺産分割に基づく相続登記を申請することができない場合もあります。
3年以内に相続登記ができないことについて、正当な理由があれば罰則は課されないことになっています。
しかし、相続人同士の話し合いがまとまらず遺産分割が成立しない、という事情は正当な理由には当たらないものと解されます。
このような場合であっても、次の2つの手段のどちらかを行えば、相続登記の義務を免れることができます。
①法定相続の登記
相続人は、遺産分割前の不動産であっても、各相続人の法定相続分に応じた持分割合で登記（＝法定相続の登記）をすることができます。
期限内に遺産分割がまとまらない場合は、一旦この法定相続の登記をすることによっても相続登記の義務を免れることができます。
ただ、法定相続の登記をしたとしても、それによって遺産分割の手続きが完了するわけではありません。
後日、法定相続分とは異なる割合での遺産分割が成立したときは、その成立の日から3年以内に、改めて遺産分割の内容に基づいて登記をし直す必要があります。
②相続人申告登記
もう1つの手段は「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、相続登記より簡単な手続きで相続登記の義務を免れる方法として、今回の法改正により新設された制度です。
法定相続の登記と同様に、遺産分割が成立していなくても行うことができますので、期限内に相続登記が間に合わない場合に取り得る手段となります。
なお、相続人申告登記の詳しい内容は後述します。
義務を怠ったときの罰則
正当な理由がないにも関わらず、相続登記の申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料が科されます。
過料とは、金銭を徴収される行政上の罰則のことです。刑罰ではありませんが、行政上の義務違反に対する制裁として科されるものです。
具体的には、3年が経過すると、法務局から相続登記を促す期限付きの通知が届き、その期限を過ぎても正当な理由なく登記を申請しない場合に過料が科されることになります。
相続登記の義務化はいつから？
今回の法律は2021年4月に公布され、相続登記の義務化に関する部分は2024年4月1日に施行されました。
つまり、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
新たな制度「相続人申告登記」とは？
「相続人申告登記」は、相続登記の義務化による相続人の手続き的な負担を軽減するために設けられた新制度です。
相続登記の義務を簡易に履行できる
今回の相続登記の義務化は、相続人の負担を増加させる法改正です。
なぜなら、定められた期限内に相続登記を申請するためには、戸籍などの資料収集をはじめとした事務処理や、早期の遺産分割など、様々なハードルをクリアする必要があるからです。
「相続人申告登記」は、これらの負担を軽減するために、手続きを簡略化した申請義務の履行手段として新設されました。
具体的には、相続人が、相続の開始や自分が相続人であることを法務局に申告し、申告者の住所・氏名などが登記されることで、相続登記の申請義務を履行したものとして認められることになります。
なお、この申告は相続人が一人ずつ個別に行うものであり、申告をした相続人だけが相続登記の義務を免れます。
前述のとおり、遺産分割がすぐにまとまらない場合には、いったん法定相続の登記をすることでも義務を免れることができます。
しかし、法定相続の登記は相続人申告登記とは異なり、あくまで相続登記の一形態なので、一時的な措置としては手間とコストが過大にかかってしまいます。
相続登記が不要になるわけではない
注意が必要なのは、相続人申告登記は、あくまで（遺産分割などに基づく）確定的な権利の登記へのつなぎとなる一時的な措置であるということです。
相続人が所有者として不動産の売却などをするためには、別途遺産分割協議などによって権利を確定させたうえで、その旨の相続登記を申請する必要があります。
なお、相続人申告登記後に遺産分割が成立したときは、その成立から3年以内に遺産分割に基づく登記を申請することが義務付けられています。
相続人申告登記の運用は、相続登記の申請義務化と合わせて、2024年4月1日から開始されました。
住所変更登記も義務化される
前述のとおり、所有者不明土地が発生する大きな要因として、相続登記の未了と並んで、所有権の名義人が住所変更の登記を怠ることが挙げられます。
これは、所有者の最新の住所が登記されないことによって、「所有者が分かっても、その所在が不明で連絡が付かない」状況になってしまうからです。
そこで、今回の法改正では、相続登記だけでなく、所有者の住所の変更登記も義務化されることになりました。
住所変更登記の申請は2年以内に
登記上の所有者の氏名や名称、住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に住所等の変更登記をしなければなりません。
義務を怠ったときの罰則
正当な理由がないにも関わらず、住所変更登記の申請義務を怠ったときは、5万円以下の過料が科されます。
住所変更登記の義務化はいつから？
今回の法律は2021年4月に公布されており、住所変更登記の義務化に関する部分は、2026年4月1日に施行されることになっています。
したがって、住所変更登記は2026年4月1日から義務化されることになります。
義務化前から登記をしていない場合は？
2024年4月1日の義務化前にすでに相続が発生している場合も、施行から3年以内（つまり2027年4月1日まで）に相続登記の申請をしなければならないものとされています。
住所変更登記も同様に、施行後2年以内（つまり2028年4月1日まで）に登記を申請しなければならないものとされています。
したがって、現在すでに相続や住所変更が発生し、登記をしないで放置している不動産についても、登記をすべき期限が設けられたことになります。
いつかはしなければならない手続きであり、特に相続登記については一定程度時間を要するものですので、なるべく早めに着手するのがよいでしょう。
まとめ
以上、法改正による相続登記の義務化等について解説しました。
相続登記は、相続開始から時間が経つほど権利関係が複雑になるなどして手続きの難易度が上がる傾向にあります。
もし自宅や実家などで相続登記がされていない不動産があるようでしたら、期限が迫ってから慌てることのないよう、できるだけ早めに手続きを済ませることをおすすめします。
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